Przedmiotem zamówienia jest sporządzenie szczegółowych analiz i opracowanie propozycji stawek do ofert najmu i dzierżaw dla Wojewódzkiego Paku Kultury i Wypoczynku im. Gen. J. Ziętka S.A. w Chorzowie.

Przedmiot zamówienia obejmuje realizację następujących usług:

1. Opracowanie analizy - diagnoza barier, potencjałów oraz ofert najmu i dzierżaw dla obszaru parku.

2. Szczegółowa analiza aktualnie zawartych umów i wnikająca z nich dotychczasowa polityka cenowa – analiza formalno-prawna możliwości i zakresu stosowania.

3. Opracowanie szczegółowej i transparentnej propozycji polityki cenowej wraz z propozycjami ofert najmu i dzierżaw oraz ofert inwestycyjnych dla zasobów spółki.

Cel udzielenia zamówienia.

· Analiza stanu obecnego i wypracowanie rekomendacji i rozwiązań wspomagających Zamawiającego w procesie przyciągania i wyłaniania najemców i dzierżawców oraz strategicznego planowania polityki cenowej na obszarze parku.

· Opracowanie propozycji ofert najmu i dzierżaw wraz z bazą ofert inwestycyjnych wpływających na zwiększenie przychodów parku z uwzględnieniem uwarunkowań wynikających z umowy na modernizację Parku Śląskiego.

Zakres przestrzenny i czasowy analiz.

· Zakres przestrzenny analiz obejmuje cały obszar Parku Śląskiego.

· W badaniu powinny zostać uwzględnione wszystkie umowy najmu i dzierżaw jakie są aktualnie zawarte wraz z umowami archiwalnymi wskazanymi przez Zamawiającego.

· W celu porównania aktualnej polityki cenowej konieczne jest rozpoznanie rynku najmu i dzierżaw dla obszarów o porównywalnym charakterze działania i oddziaływania społecznego (np. parki, jednostki kultury, instytucje podległe jednostkom samorządu terytorialnego zajmujące się upowszechnianiem kultury i sportu itp.).

· Analiza powinna uwzględniać sezonowość oferty parkowej i jej bezpośredni wpływ na zawierane umowy.

Zadanie 1

Opracowanie analizy - diagnoza barier, potencjałów oraz ofert najmu i dzierżaw dla obszaru parku.

Przeprowadzona analiza powinna zawierać następujące elementy:

1) Diagnozę sytuacji ogólnej w zakresie:

· struktury własnościowej i wielkościowej lokali i terenów znajdujących się w badanym obszarze,

· podziału branżowego lokali,

· sezonowość oferty,

· podziału terenu na tereny o charakterze komercyjnym i niekomercyjnym,

· dostępnych kategorii handlowych i powierzchni zajmowanych przez poszczególne branże,

· struktury branżowej lokali znajdujących się w badanym obszarze,

· ilości niezagospodarowanych przestrzeni ,

· ilości niezagospodarowanych lokali.

2) Określenie potencjału zmian, w tym:

· silnych i słabych stron obecnej oferty,

· analizę potencjału rynkowego opartą na badaniu zainteresowania potencjalnych najemców i dzierżawców lokalami komercyjnymi w analizowanym obszarze parku (na podstawie danych archiwalnych spółki z konkursów, rozmów bezpośrednich lub i telefonicznych z min. 30 przedsiębiorcami prowadzącymi działalność poza obszarem Parku Śląskiego (badanie powinno uwzględniać zainteresowanie danym obszarem przez przedsiębiorców reprezentujących działalność wpisującą się w przestrzeń parkową, przemysły kreatywne, najemców sieciowych itp.),

· szczegółową analizę dostępnych kategorii handlowych, która pozwoli na identyfikację luk podażowych, preferencje lokalizacji najemców i dzierżawców danych grup towarowych,

· wpływ sezonowości oferty na politykę cenową

W ramach realizacji zadania Wykonawca przygotuje i opracuje następujące dane:

1) Dane dotyczące budynków, w których znajdują się lokale użytkowe:

· zdjęcie nieruchomości,

· powierzchnia użytkowa budynku,

· liczba pięter,

· rok budowy,

· rodzaj dostępnych miejsc parkingowych jeśli występują ,

· opis stanu prawnego władania i własności (informacje dotyczące właściciela i zarządcy nieruchomością, w tym nieuregulowany stan prawny i zagadnienie zwrotów i roszczeń),

· opis stanu technicznego (określenie stopnia zużycia technicznego budynku),

· informacje na temat uwarunkowań formalno-prawnych wynikających z potrzeby ochrony konserwatorskiej,

· dane kontaktowe do administratora / właściciela,

· opis dodatkowy.

2) Dane dotyczące lokali użytkowych:

· zdjęcie lokalu,

· informacje o powierzchni użytkowej,

· wysokość czynszu za 1m2 , bez opłat,

· przeznaczenie lokalu (np.: biuro, lokal usługowy/handlowy),

· wyposażenie w urządzenia (np. instalacja wodno-kanalizacyjna, centralne ogrzewanie, wodomierz) i media,

· położenie lokalu (budynek frontowy z wejściem od określonej ulicy/alei/najbliższej atrakcji parkowej itp.),

· informację czy lokal jest aktualnie wolny/zajęty,

· aktualny/ostatni rodzaj działalności prowadzonej w lokalu,

· opis stanu technicznego lokalu i informacje o ewentualnych potrzebach remontowych,

· opis dodatkowy.

3) Dane dotyczące powierzchni terenów pod wynajem:

· zdjęcie terenu z góry,

· mapa terenu całkowita parku wraz z mapą szczegółową terenu,

· informacje o powierzchni użytkowej terenu,

· wysokość czynszu za 1m2 , bez opłat,

· przeznaczenie terenu zgodne z MPZP oraz potrzebami Parku,

· wyposażenie w dostępne media (np. instalacja wodno-kanalizacyjna, podłączenie do sieci elektro-energetycznej itp.),

· położenie terenu względem skomunikowania z transportem miejskim,

· informację czy teren jest aktualnie wolny/zajęty,

· aktualny/ostatni rodzaj działalności prowadzonej na terenie,

· opis stanu technicznego terenu i informacje o ewentualnych potrzebach inwestycyjnych,

· opis dodatkowy.

Zadanie 2

Szczegółowa analiza aktualnie zawartych umów i wnikająca z nich dotychczasowa polityka cenowa – analiza formalno-prawna możliwości i zakresu stosowania.

Przedmiotem badania jest analiza kształtowania się dotychczasowej polityki cenowej najmu i dzierżaw zlokalizowanych na obszarze parku.

Analiza dotychczasowej/aktualnej polityki cenowej powinna badać następujące elementy:

· wysokość opłat (czynszu) wynikających z zawartych umów najmu i dzierżawy na badanym obszarze (w tym zestawienia porównujące poszczególne branże, lokale, lokalizację i natężenie ruchu pieszych w Parku, sezonowość oferty).

Analiza kształtowania się wysokości opłat (czynszu) uwzględniać będzie:

· powierzchnię lokalu,

· stawkę czynszu za 1m2 (bez opłat eksploatacyjnych i zobowiązań podatku od nieruchomości),

· stan techniczny budynku,

· typ własności,

· usytuowanie.

Ponadto Wykonawca dokona analizy:

· czynników determinujących poziom realnie osiągalnych opłat (stawek czynszu),

· dotychczasowej polityki cenowej najmu i dzierżaw prowadzonych przez Zamawiającego (regulacje prawne w tym zakresie, tryb wyłonienia najemcy, dzierżawcy, analiza zapisów umów, długość trwania okresów najmu, dzierżawy, wysokość nakładów i sposób ich rozliczenia, sezonowość oferty).

Na podstawie analiz, Wykonawca sporządzi:

· zestaw rekomendacji dotyczących zasad zawierania umów najmu i dzierżawy na terenie Parku, służący usprawnieniu procesu najmu i dzierżawy, transparentności polityki cenowej, wykreowaniu nowych możliwości przychodowych wzmacniających atrakcyjność analizowanego obszaru,

· analizę możliwości implementacji określonych rozwiązań w Parku z punktu widzenia formalno-prawnego (Wykonawca uwzględni w szczególności orzeczenia i decyzje organów właściwych w sprawach podatkowych i gospodarki nieruchomościami).

Zadanie 3

Opracowanie szczegółowej i transparentnej propozycji polityki cenowej wraz z propozycjami ofert najmu i dzierżaw oraz ofert inwestycyjnych dla zasobów spółki.

Wykonawca zobowiązany jest do :

· opracowania szczegółowej i transparentnej propozycji polityki cenowej ofert najmu i dzierżaw oraz ofert inwestycyjnych dla zasobów spółki, która zgodnie z analizami postrzega obszar Parku jako interesujący dla prowadzenia działalności gospodarczej i zwiększający atrakcyjność analizowanego obszaru przy jednoczesnym generowaniu nowych przychodów dla Parku;

· rekomendacji w zakresie sposobu wyłaniania najemcy i dzierżawcy w transparentnej procedurze;

· rekomendacji w zakresie możliwego profilu działalności na danym obszarze;

· dokonania oceny możliwości implementacji (z punktu widzenia formalno-prawnego) transparentnych zasad zawierania umów w odniesieniu do określonych obszarów i branż, stosowanych w innych porównywalnych obszarach o charakterze parkowym, kulturalnym lub będących instytucjami podległymi jednostkom samorządu terytorialnego zajmujących się upowszechnianiem kultury i sportu itp.;

· przeprowadzenia analizy z punktu widzenia praktycznego, skuteczności zaproponowanych rozwiązań jako instrumentów wspomagających proces osiągnięcia potencjału wzrostu dla Parku.